הפוסט רכישת קרקע חקלאית – זהירות מוקשים הופיע ראשון בפ. רובינשטיין - משרד עורכי דין

קבלת הדירה ופרוטוקול מסירה

1. אם הדירה מלוכלכת/מאובקת/חשוכה – ציינו זאת במפורש בפרוטוקול המסירה. אתם עלולים לפספס ליקויים מסוימים בשל כך, ואם לא נרשם בפרוטוקול שהדירה הייתה מלוכלכת, מאובקת או חשוכה, אתם תתקשו להוכיח שזו הייתה הסיבה לכך שהליקוי לא נרשם.

2. מחתימים אתכם על קבלת אריחים/ריצוף רזרבי – ודאו שאכן קיבלתם אריחים רזרביים, שכמות האריחים שקיבלתם אכן כפי שנרשם במסמך, שהאריחים אכן מאותו סוג וסדרה של מה שהותקן בדירה, ושהם אינם שבורים, סדוקים או פגומים.

3. חפשו שברים, סדקים, שריטות וכל פגם בריצוף, בחלונות, במעקות זכוכית, במשקופים, בדלתות, בקירות, באריחי אמבט, בכלים סניטריים ועוד – וציינו זאת במפורש בפרוטוקול המסירה.

4. רישמו בפרוטוקול המסירה כל פריט שחסר בדירה – בין אם זה כיור, ברז, ראש מקלחת, דלת, ארונות מטבח וכד'.

5. ודאו שהפריטים שאתם חותמים ומאשרים שקיבלתם, אכן מצויים בדירה כבר במעמד המסירה (ולא לסמוך על הבטחות כמו "תחתמו עכשיו וכבר מחר תקבלו" וכד').

6. סרבו לקבל דירה שאינה ראויה למגורים או שטרם ניתן בגינה טופס 4.
לא כל ליקוי הופך את הדירה לדירה שאינה ראויה למגורים.
דירה שאינה ראויה למגורים היא דירה שחסר בה אחד או יותר מהבאים: חיבור למים, חיבור חשמל, ללא חלונות, ללא כיור במטבח או בחדר רחצה, ללא ברזים במטבח או בחדר רחצה וכד'.

7. קיראו כל מסמך ומסמך עליו אתם נדרשים לחתום, ואל תסכימו לחתום על שום מסמך שבמסגרתו אתם נדרשים לאשר פרטים שאינם נכונים (אין דבר כזה "רק מסמך פורמלי" או "תחתמו זה סתם מסמך פורמלי").

8. ודאו שתאריך המסירה המצוין בפרוטוקול הוא התאריך הנכון שבו נמסרת לכם הדירה.
חשוב מאוד: מסירה מוקדמת שנועדה לבדיקת ליקויים לפני ביצוע המסירה בפועל – אינה מועד מסירת הדירה, ואל תסכימו לחתום על שום מסמך שמציין מועד זה כמועד מסירת הדירה!

9. מה שלא צויין בפרוטוקול המסירה – יאפשר לקבלן לטעון אח"כ שלא היה ולא נברא.

10. עימדו על קבלת העתק מכל מסמך ומסמך שנחתם על ידכם במעמד המסירה – ואל תתפשרו בעניין זה (אם אין לקבלן העתק למסור לכם, דאגו לצלם את המסמך במצלמת הסלולרי. אל תתפתו להבטחות שהמסמך ישלח אליכם אח"כ וכד' – זה בדרך כלל לא יקרה).

סובלים מליקויי בנייה בדירה?

פנו אלינו עוד היום להפסקת הסחבת! לתיקון הליקויים!! ולקבלת פיצויים כספיים!!!

משרד עורכי דין פ. רובינשטיין ושות' הינו משרד בוטיק מהמובילים בארץ, המתמחה בתחום ליקויי בנייה ותביעות קבלנים. אנו בעלי נסיון רב שנים בטיפול בתביעות ליקויי בנייה וקבלנים.

הפוסט כללי ברזל לקבלת הדירה ופרוטוקול מסירה הופיע ראשון בפ. רובינשטיין - משרד עורכי דין

תביעת קבלנים על איחור במסירת דירה

תביעה על איחור במסירת דירה היא בעצם תביעת על הפרת החוזה ביניכם לבין הקבלן. חשוב מאוד להקפיד גם כאשר מדובר בשיפוץ דירה לחתום על חוזה כתוב ובו התחייבות למועד הסיום. כאשר מדובר באיחור במסירת דירה חדשה מקבלן, חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, קובע מנגנון לחישוב הפיצוי במקרה של איחור במסירה. עבור שמונת החודשים הראשונים של האיחור במסירה ישולם פיצוי של שכר דירה של דירה דומה באזור כפול 1.5, והחל מהחודש התשיעי לאיחור ישולם פיצוי של שכר דירה של דירה דומה באזור כפולת 1.25. כאשר מדובר באיחור של מסירת דירה העוברת שיפוצים, במידה ואין בחוזה סעיף פיצויים מוסכמים במקרה של איחור במסירה, גובה הפיצוי ייגזר ממהות השיפוץ (האם הדירה ראויה למגורים במהלך העבודות וכיוצא בזה), משך האיחור ושאר נסיבות המקרה.

תביעת קבלנים על ליקויי בניה

לפני שניתן להגיש תביעה כנגד קבלן בגלל ליקויי בנייה שהתגלו צריך להודיע לקבלן בכתב על הימצאותם של הליקויים ולדרוש את תיקונם. מומלץ שפנייה זו תתבצע על ידי עורך דין המתמחה בתביעת קבלנים בכדי לוודא שכל זכויותיכם המשפטיות בנוגע לתיקון הליקויים ותביעת פיצויים בגינם נשמרות. בין אם הקבלן תיקן את הליקויים ובין אם לא שמורה לכם הזכות לתבוע ממנו פיצויים בגין נזקים כספיים שנגרמו לכם עקב הליקויים, עוגמת נפש, הפרת החוזה, רשלנות, הפרת חובה חקוקה וכיוצא בזה. מאחר שתביעת קבלן אינה הליך פשוט והיא מצריכה חוות דעת מקצועיות הן באשר לליקויים עצמם והן באשר לגובה הנזק, במידה ותחליטו להגיש תביעה, כדאי להיות מיוצגים על ידי עורך דין המתמחה בתביעת קבלנים והינו בעל ניסיון בתחום.

דוגמא לתביעת קבלנים

ביום 10 בנובמבר 2015 פסק בית משפט השלום בטבריה במקרה בו הוגשה תביעה נגד חברה קבלנית בדרישה לפיצויים בגין איחור במסירה של כחמישה חודשים ומסירת הדירה כאשר היא משופעת בליקויי בניה דוגמת רטיבות, נזילות, בעיות ניקוז, עקמומיות בקירות, גודל החלונות ועוד. בהליך זה פסק בית המשפט פיצויים על סך של כ-120,000 ₪ בגין הליקויים. באשר לעיכוב במסירה נקבע כי בחלקו הוא נגרם עקב שינויים שביקשו התובעים לבצע בדירה וכי הם כבר פוצו על שאר האיחור בעת מסירת הדירה (ת"א 42297-12-12 ברנשטיין ואח' נ' ברודנו בע"מ ואח'). החשיבות בפניה לעורך דין המתמחה בתחום היא חיונית ותסייע רבות למיקסום זכויותיכם, מומלץ לפנות להתייעצות ראשונית כדי לבחון את המקרה לגופו.

ראה עוד: עורך דין מקרקעין

הפוסט תביעת קבלנים הופיע ראשון בפ. רובינשטיין - משרד עורכי דין

סוג ההתאגדות

ההמלצה היא לפנות לעו"ד חברות עוד בטרם החלה החברה לפעול ועוד בטרם היא התאגדה, זאת על מנת לקבל ייעוץ משפטי לגבי סוג ההתאגדות המתאים לפי תחום העיסוק, מחזור הפעילות וסוגיות מיסוי שונות. לאחר ההתאגדות עו"ד חברות יוודא כי החברה פועלת בהתאם לדין ועומדת בכל חובות הדיווח החלות עליה לרשויות השונות ובכל הדרישות הניהוליות שעליה למלא בהתאם לצורת ההתאגדות שנבחרה.

רגולציה

כיום כמעט כל חברה הפועלת במשק נתונה לרגולציה זו או אחרת מטעם משרדי הממשלה ורשויות המדינה השונות. עו"ד חברות הבקיא בתחומי הרגולציה השונים ומוודא כי החברה עומדת בכל הכללים המוחלים עליה ולא לגרום לחברה להתפרק, אשר יודע גם לייצג את החברה למול הרגולטור בשעת הצורך, הוא נכס חשוב לחברה אשר יכול לחסוך לה כספים רבים ואף למנוע הליכים פליליים.

דיני חוזים

חברות פועלות בעולם העסקים באמצעות חוזים שהן כורתות עם גורמים שונים: לקוחות, ספקים, נותני שירותים ועוד. ישנה חשיבות רבה לניסוח נכון של חוזים. חוזה שנוסח על ידי עורך דין חברות, לא רק יהיה ברור ובהיר ויעמוד בכל הכללים של דיני החוזים בישראל, אלא גם יתאים לאופי הפעילות של החברה ולדיני החברות בישראל. בנוסף לעו"ד חברות יש ניסיון רב במשא ומתן לקראת חתימת חוזה ומומלץ להיוועץ בו כבר בשלב זה ולא רק לקראת עריכת וחתימת החוזה.

דיני עבודה

כאשר חברה מעסיקה עובדים עליה לעשות זאת בהתאמה לדיני העבודה הנהוגים בישראל. דיני העבודה בישראל מתייחסים למגוון סוגיות ביחסים בין המעסיק לעובד החל משכר מינימום והפרשה לפנסיה, דרך חובת שימוע לפני פיטורין ועד לנושאים של שוויון הזדמנויות והטרדה מינית. ייעוץ משפטי בתחום ימנע מחברה את הצורך להתמודד עם תביעות אזרחיות של עובדים שזכויותיהם לא נשמרו במלואן.

עורך דין חברות חיוני לפעולת החברה והצלחתה ולכן מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום כבר בשלבים הראשונים. עורך דין המתמחה בתחום יוכל לנווט נכון את ההבטים המשפטיים בהתאם לצרכים המשתנים של חברה בצמיחה בתיאום עם יעדי החברה כך שיצור קו קוהרנטי ונכון בין ניהול החברה הפיננסי והאסטרטגי וניהול משפטי נכון וכחוק.

ראה עוד: עורך דין נדל"ן

הפוסט עורך דין חברות הופיע ראשון בפ. רובינשטיין - משרד עורכי דין

סוגי ליקויי בניה

ישנם סוגים רבים של ליקויי בניה. יש ליקויים בבסיס ובשלד של המבנה שהם הליקויים החמורים ביותר ואף יכולים להוות סכנה של ממש, ישנם ליקויים קוסמטיים ויש ליקויים שאינם מהווים סכנה אך אינם רק בגדר ליקויים במראה הדירה – לדוגמא רטיבות. חלק מליקויי הבנייה, כמו סדקים בתקרה, תוכלו לגלות בעצמכם על ידי התבוננות בדירה, אך ישנם ליקויים שלא ניתנים לאיתור ללא בדיקה של איש מקצוע – כמו פתח חלון שאינו עומד בתקן, מרווחים בין אריחי ריצוף ועוד. סיווג נוסף של ליקויי בניה הוא ליקויים שניתן לתקן לעומת ליקויים שאינם ברי תיקון –לדוגמא, חדר הקטן מהקבוע בתקני הבנייה הוא ליקוי שאינו ניתן לתיקון ויש לתבוע ירידת ערך הדירה בגין כך. במידה ואיתרתם ליקויי בניה, לבד או באמצעות איש מקצוע (ומומלץ לפנות לבדיקה מקצועית בעת קבלת דירה מקבלן), פנו לעורך דין ליקויי בניה על מנת להבטיח טיפול נכון ומהיר בליקויים.

תקופות בדק ואחריות לליקויי בניה

מאחר שחלק מליקויי הבנייה מתגלים או מתרחשים רק לאחר מגורים בדירה, אחריות הקבלן אינה מסתיימת עם העברת הדירה לרשותכם. חוק המכר (דירות),התשל"ג-1973 קובע תקופות אחריות שונות בנוגע לליקויי בנייה:

• תקופת הבדק – מתחילה עם מסירת הדירה לקונה ומסתיימת בהתאם לסוג הליקוי. לדוגמא תקופת הבדק עבור ליקויים בצנרת היא ארבע שנים ועבור סדקים בקירות הינה חמש שנים. כאשר מתגלה ליקוי בתקופת הבדק נחשב המוכר כמי שלא עמד בהתחייבויותיו כלפי הקונה, אלא אם הוא הוכיח שהליקוי נגרם בשל מעשי הקונה.
• תקופת האחריות – מתחילה עם סוף תקופת הבדק ונמשכת שלוש שנים. כאשר מתגלה ליקוי בתקופה זו, אם הקונה הוכיח כי מקור הליקוי בתכנון, בעבודה או בחומרים נחשב המוכר כמי שלא עמד בהתחייבויותיו כלפי הקונה.
• תקופת בדק לאי-התאמה יסודית – מתחילה עם מסירת הדירה לקונה ונמשכת 20 שנים. כאשר מתגלה במהלך תקופה זו ליקוי הקשור להעברת עומסים או ליציבות ובטיחות המבנה נחשב המוכר כמי שלא עמד בהתחייבויותיו כלפי הקונה, אלא אם הוא הוכיח שהליקוי נגרם בשל מעשי הקונה.

דיני ההתיישנות לעומת זאת, קובעים באופן כללי תקופה של שבע שנים מיום מסירת הדירה לרוכש. יחד עם זאת, ניתן להגיש תביעה שלא בהקשר של חוק המכר דירות (למשל תביעה בעילה של רשלנות הקבלן בביצוע הבנייה) וכך במקרים המתאימים להאריך את תקופת ההתיישנות של תביעות ליקויי בנייה.

מה עושים כאשר מתגלה ליקוי בניה

כאשר מתגלה ליקוי בנייה אשר ניתן לתיקון, יש לתת לקבלן הזדמנות לתקן אותו. אם הוא לא מתקן את הליקוי בתוך זמן סביר או שמנסה אבל אינו מצליח לתקנו, אתם יכולים לתקן את הליקוי בעצמכם ולתבוע מהקבלן את עלות התיקון ובנוסף גם לתבוע בדרישה לפיצויים על הפרת ההתחייבות שלו כלפיכם, עוגמת הנפש וירידת ערך הדירה. מומלץ ורצוי שכל פניה לקבלן בנוגע לליקויי בנייה תעשה לאחר היוועצות עם עורך דין המתמחה בתביעות ליקויי בניה בכדי להבטיח שכל זכויותיכם יישמרו והנושא כולו יוסדר על הצד הטוב ביותר.

ראה עוד: עורך דין מקרקעין

הפוסט עורך דין תביעות ליקויי בניה הופיע ראשון בפ. רובינשטיין - משרד עורכי דין

עו"ד מסחרי מעניק ללקוח העסקי פתרונות משפטיים נכונים למינוף עסקיו.

במשרד פ. רובינשטיין אנו מעניקים ייעוץ משפטי שוטף הקשור בפעילותם המסחרית והיומיומית של עסקים וחברות. אנו מקדישים את הזמן הדרוש כדי להעריך ולהבין את צרכי הנהלת העסק או החברה, עסקיהם, ואת הסביבה העסקית שבה הם פועלים.

התוצאה של תהליך עבודה זה היא שירות משפטי שמותאם לצרכיו הספציפיים של כל לקוח. שירות זה כולל טיפול וייעוץ משפטי בנושאים הבאים:

· מבנה וצורת התאגדות.

· ניסוח וניהול משא ומתן בנוגע להסכמים מסחריים שונים, לרבות הסכמי זכיינות, מיזמים משותפים, הסכמי מייסדים, הסכמי שותפות, הסכמים למיקור חוץ, הסכמי עבודה, הסכמי מכר ורכש, ועוד.

· נושאים רגולטורים וליווי הלקוח מול גופים ממשלתיים.

· עורך דין מסחרי למשא ומתן וטיפול בפרויקטים ועסקאות של מכירת מניות או נכסים, מיזוגים וארגון מחדש.

· ליווי משפטי על ידי עו"ד מסחרי ללקוחות בכל הקשור לדיני תאגידים, מסמכי חברה, דיווחים והגשות לרשם החברות.

· פתרונות משפט מסחרי בנוגע לסכסוכים בין חברות, סכסוכים בין בעלי מניות או מחלוקות עסקיות אחרות.

· עורך דין מסחרי עבור הליכים לפירוק חברה מרצון (ושלא מרצון), כולל: עריכת תצהירים ודיווחים לרשם החברות, הגשת בקשות, והפסקת חיובי אגרות וקנסות שלא לצורך.

· ייצוג הלקוח בבית המשפט (ליטיגציה) על ידי עו"ד מסחרי, בערכאות ובוררויות שונות בתחומי המשפט המסחרי-עסקי.

משרדנו הינו משרד בוטיק המתמחה במשפט מסחרי-עסקי וחברות. אנו בעלי נסיון רב שנים בטיפול וליווי של חברות רבות מסקטורים מגוונים.

פנה/י אלינו עוד היום לקבלת סיוע משפטי!

התקשר/י עכשיו לטל': 03-6246250
או השאר/י פרטים בטופס משמאל ואנו נחזור אליך בהקדם

הפוסט עו"ד מסחרי-עסקי-חברות הופיע ראשון בפ. רובינשטיין - משרד עורכי דין

אחריות הקבלן לרטיבות בדירה חדשה

חוק המכר (דירות),התשל"ג-1973, קובע תקופות שונות של אחריות בנוגע לליקויי בנייה ובכלל זה רטיבות בדירה חדשה. התקופה הראשונה אליה מתייחס החוק הינה תקופת הבדק. תקופה זו מתחילה עם מסירת הדירה לקונה וסיומה משתנה בהתאם לסוג הליקוי. כאשר מתגלה ליקוי בנייה במהלך תקופת הבדק, הכלל הוא שהקבלן אחראי למצב אלא אם הוכיח כי הנזק נגרם על ידי הדיירים. תקופת הבדק בנוגע לרטיבות, בין אם מדובר ברטיבות הנובעת מנזילות בצנרת ובין אם מדובר ברטיבות הנובעת בשל ליקויי איטום, נמשכת ארבע שנים. כלומר, כאשר מתגלית רטיבות בדירה חדשה מקבלן במהלך ארבעת השנים הראשונות לאחר מסירת הדירה, חייב הקבלן לתקן את הבעיה והנזקים מבלי שהדיירים יצטרכו להוכיח שהרטיבות נובעת מכשל של הקבלן בבנייה. לאחר תקופת הבדק מתחילה תקופת האחריות והיא נמשכת שלוש שנים. גם כאשר מתגלית רטיבות בדירה חדשה במהלך תקופת האחריות על הקבלן לתקן זאת, אלא שבתקופת האחריות הדיירים צריכים להוכיח כי מקור הליקוי בתכנון, בעבודה או בחומרים – כלומר להוכיח שהקבלן אחראי לרטיבות, כמובן למעט במצבים של רטיבות חוזרת.

כיצד לפעול במקרה של רטיבות בדירה חדשה מקבלן

כאשר מתגלה רטיבות בדירה חדשה, יש לפנות לקבלן, עדיף בכתב, ולתת לו הזדמנות לתקן את הליקוי. חשוב מאוד לתעד את הרטיבות והפניות לקבלן, זאת למקרה של תביעה משפטית עתידית או רטיבות חוזרת. כאשר הקבלן אינו מתקן את הרטיבות בתוך זמן סביר, הדייר יכול לבצע את התיקון בעצמו ולדרוש מהקבלן את החזר ההוצאות. מומלץ, יחד עם זאת, בטרם תיקון הרטיבות באופן עצמי, לפנות לעורך דין המתמחה בליקויי בנייה על מנת לוודא שאתם פועלים על פי הנחיות החוק ושזכויותיכם יישמרו. בנוסף, פעמים רבות מכתב מעורך דין מדרבן את הקבלן לתקן את בעיית הרטיבות.

תביעה נגד קבלן בגין רטיבות בדירה חדשה

במצבים בהם הקבלן אינו מתקן את הרטיבות ונזקיה, או כאשר התיקון אינו משביע רצון והרטיבות חוזרת פעם אחרי פעם, ניתן להגיש תביעה נגד הקבלן. את התביעה ניתן להגיש בעילות שונות – פיצויים על הנזק, פיצויים על עוגמת הנפש, הפרת חוזה ועוד. כך לדוגמא בחודש יולי 2015 דן בית משפט השלום בתל אביב במקרה בו נרכשה דירה חדשה מקבלן והתגלתה בה רטיבות. לטענת התובע הוא פנה תקופה ארוכה לקבלן אשר לא ביצע את התיקון הנדרש, וכאשר התיקון בוצע לבסוף הוא בוצע בצורה שטחית שלא פתרה את הבעיה. התביעה הוגשה בדרישה לשיפוי על התיקונים שבוצעו בסופו של דבר על ידי התובע, לפיצויים בגין עוגמת נפש ולפיצויים על נזקים שונים שנגרמו לתובע עקב הרטיבות. בית המשפט קיבל את התביעה ופסק פיצויים על סך 79,000 ₪ (ת"א 12624-01-13 גיל מגירה נ' מנרב פרויקטים בע"מ). כאשר שוקלים להגיש תביעה נגד קבלן בגין רטיבות שלא תוקנה או רטיבות חוזרת, מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום ליקויי הבנייה, על מנת שהאינטרסים שלכם ייוצגו בצורה הטובה ביותר ותוכלו לקבל את הליווי המשפטי והייעוץ הנכון לפתרון עוגמת הנפש על הצד הטוב ביותר.

הפוסט רטיבות בדירה חדשה מקבלן הופיע ראשון בפ. רובינשטיין - משרד עורכי דין

הפיצויים לפי החוק הינם לפי שווי עלויות תיקון הפגמים והליקויים, והם ישולמו על-ידי הקבלן לבעלים או שיקוזזו מתוך השכר המגיע לקבלן. במידה והקבלן מסרב לפצות את הדיירים, אין מנוס אלא לפעול להגשת תביעה נגד קבלן השיפוצים.

בעידן בו רבים מהעוסקים בתחום הבנייה והשיפוצים אינם לומדים את הענף כהלכה ואינם מכירים את רזי המקצוע, תביעה נגד קבלן שיפוצים איננה מחזה נדיר.

עילות לתביעת קבלן שיפוצים

תביעה נגד קבלן שיפוצים יכולה להתקיים בעקבות עבודה של משפצים חסרי מיומנות ולא מקצועיים, בעקבות עבודה שנעשתה ללא פיקוח או בפיקוח לא מהימן או רשלני, עבודה שלא בהתאם לסטנדרטים שהוגדרו, במקרים בהם קבלן השיפוצים ברח טרם סיום העבודה, כאשר העבודה אינה בהתאמה גמורה לתכנוני האדריכל או לתוכניות שנמסרו לקבלן, כאשר קבלן השיפוצים לא עמד בכל ההתחייבויות שנתן לבעל הדירה בראשית הדרך ובעוד מגוון רחב של עילות שונות.

במקרים מסויימים, ניתן לתבוע קבלן שיפוצים גם בשל אי עמידה בתקנות ובתקני הבנייה הרלוונטיים.

הפוסט תביעות נגד קבלני שיפוצים הופיע ראשון בפ. רובינשטיין - משרד עורכי דין

תביעה בגין ליקויי בנייה בדירה חדשה היא אינה עניין של מה בכך, ויש להערך בהתאם. לצורך הגשת תביעה כזו יש להצטייד בחוות דעת הנדסית מקצועית המפרטת את הליקויים והפגמים בדירה ואת התקנים הרלוונטיים לאותם ליקויים. כמו כן, חשוב לוודא כי המומחה ייתן הערכת עלות לגבי כל תיקון ותיקון שנדרש. שלב זה הוא הכרחי ומשמעותי גם כאשר לא מוגשת תביעה אך יש צורך בפנייה מבוססת אל הקבלן. במידה והקבלן לא יתקן את הליקויים או שיבצע תיקונים כושלים, אין מנוס מהגשת תביעה בעניין.

דבר החוק

על פי הוראות חוק המכר דירות, יש לתת לקבלן הזדמנות נאותה לתיקון הליקויים, ועל הקבלן לתקנם תוך זמן סביר. את הפנייה יש לבצע מייד בסמוך לאחר גילוי הליקויים, ומומלץ לעשות זאת באמצעות דואר רשום. רצוי להעזר בעורך דין אשר ישלח לקבלן מכתב דרישה לתיקון הליקויים. במידה והקבלן מסרב לתקן את הליקויים או דוחה את ביצוע התיקונים מעבר לתקופת זמן סבירה, מהווה הדבר עילה להגשת תביעה אשר תחייב את הקבלן לבצע את התיקונים הלכה למעשה או לשלם את שווי תיקונם על-ידי קבלן מטעם הקונים.

צעדים נדרשים טרם הגשת תביעה

כאמור לעיל, לפני שפונים לאפשרות של תביעה בגין ליקויי בנייה בדירה חדשה יש לתת לקבלן הזדמנות נאותה לתיקון הליקויים, ועל הקבלן לתקנם תוך זמן סביר. עורך דין המומחה בתחום של ליקויי בנייה יבחן באופן מעמיק את נושא התביעה ויקבע איזה הליכים יש לנקוט כנגד הקבלן ומה הסעדים המומלצים שכדאי לדרוש בבית המשפט כנגד הקבלן.

ככל שהאלמנט הבעייתי מורכב יותר, כך תיקונו יהיה יקר ומסובך יותר. מסיבות אלו חשוב שלא להתפשר ולבצע בדיקה מקצועית על-ידי מומחה טוב ומקצועי שיכול לתת הערכה מדויקת של התיקונים הנדרשים.

הפוסט תביעה בגין ליקויי בנייה בדירה חדשה הופיע ראשון בפ. רובינשטיין - משרד עורכי דין

משמעותם של ליקויי בנייה

ליקויי בנייה ברכוש משותף יכולים להוות עול משמעותי לא פחות מליקויי בנייה בדירות שבבניין. כמו במקרה של ליקויי בנייה בדירה, גם במקרה של ליקויי בנייה ברכוש המשותף דרושה הערכתו של מומחה בתחום ההנדסי (ובמקרה של ליקויים שאינם ברי תיקון, תידרש בנוסף גם חוות דעת שמאית), על מנת לקבל חוות דעת מוסמכת של אדם מקצועי המכיר את התחום ומנוסה בו במשך שנים רבות.

מה כולל הרכוש המשותף?

הרכוש המשותף כולל את כל האזורים הציבוריים בבניין. אלו כוללים את גג הבניין בחלקיו המשותפים, חדר המדרגות, חדרי שירות הקיימים בבניין למטרות שונות, החניון, הלובי, קירות הבניין, מערכות שונות הפעילות בבניין וכל האלמנטים המצויים בשטחים הציבוריים שבמבנה.

ברכישת דירה חדשה, חשוב לבדוק גם ליקויי בנייה ברכוש המשותף ולא רק בדירות הפרטיות. בדיקת הליקויים כוללת את יציבות השלד והיסודות, את אופי ואיכות הביצוע בפועל של הבנייה ברכוש המשותף, את איכותו של הריצוף, בדיקת איכות החומרים ומערכות אחרות בבניין.

כוחו של וועד הבית

תפקידו של ועד הבניין בכל כניסה למבנה חדש כולל פנייה להערכת ליקויי בנייה ברכוש המשותף על כל התחומים השונים שלהם. לאור הנורמה ואיכות הבנייה הקיימת בארץ, ברוב המקרים נחשפים ליקויי בנייה משמעותיים העלולים להוות סכנה אמתית.

בהקשר זה יצויין, כי במחקר שבוצע על-ידי חוקרים מהטכניון, נמצא כי ב- 100% מהדירות החדשות בישראל יש ליקויי בנייה.

במקרה בו מתגלים ליקויי בנייה ברכוש המשותף, ישנה חשיבות רבה לפנייה אל עורך דין אשר ייצג את הדיירים והוועד מול הקבלן וישלח מכתב אל הקבלן קודם הגשת תביעה. במידה והקבלן דוחה את הטענות של בעלי הדירות והוועד או שאינו מתקן את הדרוש תיקון או שמבצע תיקונים קוסמטיים בלבד – אזי ישנה עילה לתביעה בבית המשפט על ידי עורך דין ליקויי בניה מקצועי.

הפוסט ליקויי בנייה ברכוש המשותף הופיע ראשון בפ. רובינשטיין - משרד עורכי דין

מה הם ליקויי בנייה?

ליקויי בנייה קיימים בכל בית אולם ברוב המקרים לא קל להבחין בהם. אלו יכולים להיות המרווחים בין המרצפות שאינם זהים זה לזה, גובהם של המשקופים או רוחבם של פרוזדורים שאינם תואמים את התקן או מערכות ביוב או צנרת שאינן מותקנות כראוי. כמו כן יכולים אלו להיות ליקויים בשלד שאינם גלויים לעין שאינה מתמצאת בבנייה או בכלל.

ליקויי בנייה יכולים להיות גם בעיות בתשתיות, ברצפות עקומות ובמערכת המים שאינה פועלת כראוי. במקרים אלו קל יותר להבחין בליקויי הבנייה אולם כך או כך בעלי הדירות הם הנפגעים המרכזיים.

הקושי האמיתי בליקויי בנייה

הם חסרים את הידע המקצועי לצורך התמודדות ראויה עם הליקוי ועם הקבלן האחראי לליקוי.

לאחרונה, יותר ויותר מוגשות תביעות ליקויי בנייה, המגלות כי למעשה ישנם לא מעט ליקויים הדורשים התייחסות של אנשי מקצוע, כמו כן, קיימת פסיקה רבה בקשר  לבעיות וליקויים שונים הצצים במבנים. באיסוף נתונים מתגלה כי מדי שנה מוגשות לא פחות מ- 4,000 תביעות ליקויי בנייה שונות. מספר זה הולך וגדל ומוכיח כי יש בעיה עמוקה באופן בניית הדירות בישראל.

האם מדובר בתופעה?

מדובר בתופעה ההולכת ומתעצמת ומעידה בעיקר על נורמה הקיימת בארץ. זאת בשל הביקוש ההולך וגובר אל מול אי דרישה להעלות את הרמה ולהקפיד יותר בכל הנוגע לליקויי בנייה שונים וכן בשל הקושי של רוכשי הדירות להתמודד מול הקבלן. במקרים רבים הקבלן מבצע  את התיקון הנדרש ללא כל בעיה מצדו וללא כל עיכוב נוסף. במקרים בהם יש קושי לתקן את הליקויים אין ברירה אלא לנסות לפנות אליו באמצעות עורך דין מקצועי המתמחה בתחום ולהגיע אל קו האמצע ביחד.

הפוסט תביעות ליקויי בנייה הופיע ראשון בפ. רובינשטיין - משרד עורכי דין

חשיבות בחירת הריצוף ואופן הנחתו

בחירת הריצוף ואופן ההנחה שלו, עיצובו והתאמתו לסגנון שאר הבית הינם אלמנטים רבי חשיבות המצריכים התייחסות מיוחדת. יחד עם זאת ואולי דווקא בשל החשיבות הרבה של בחירת הריצוף ואופן ההנחה שלו, ישנם לא מעט ליקויי בנייה בריצוף הבאים לידי ביטוי בנזקים משמעותיים המסבים שאט נפש לבעלי הבתים.

ליקויי בנייה בריצוף מופיעים בסוגים שונים של חיפויים ומצריכים התייחסות מיידית על מנת למנוע מצב של התפשטות הנזק. הריצוף הינו בין הרכיבים שעלות תיקונם הינה בין הגבוהים ביותר ומסיבה זו הופכים תיקונים אלו למורכבים יותר לביצוע. מה גם שהליקויים עצמם מצריכים עבודה רבה, גורם המשפיע גם הוא על מחירי התיקון של הריצוף.

ליקויי בנייה נפוצים

ליקויי בנייה בריצוף כוללים מספר מקרים נפוצים אותם ניתן למצוא בנכסים שונים. ביניהם – ריצוף משטח ללא שיפועים מתאימים למים או לניקוזים או לחילופין, הנחת ריצוף באופן לא ישר ולא סימטרי היוצר קיעורים וקימורים על הריצוף, הנחת הריצוף באופן שמופיעים עליו כתמים ולכלוכים שונים, חומרים סידניים מתהליך הבנייה או מלחים המגיעים מהריצוף עצמו, הנחה של אריחים פגומים, אריחים הנשברים בקלות מאחר והיו סדוקים קודם לכן, הנחת אריחים בהפרשי גובה ביניהם, חיתוכים לא ישרים של האריחים, הנחת אריחים שחלקם בגוון שונה, הנחת ריצוף על חול רטוב מה שגורם לרטיבות כלואה מתחת לריצוף ועוד.

כיצד מתמודדים עם ליקויי בנייה בריצוף

על מנת להתמודד עם ליקויי בנייה בריצוף אלו יש להזמין איש מקצוע המתמחה בתחום אשר יבנה דו"ח מקיף הכולל את הדרכים האפשריות לתיקון הנזק וכן את העלויות לתיקונים. המומחה הוא זה אשר יקבע האם יש להחליף את ריצוף הבית כולו או שמא ניתן להחליף רק חלק מהריצוף או לתקון את האריחים שנפגעו.

במידה ואיש המקצוע קובע כי לא ניתן להחליף אריחים בודדים יש לפנות אל הקבלן בדרישה להחליף את האריחים טרם חלוף תקופת ההתיישנות ותוך שימוש בייצוגו של עורך דין המתמחה בתחום ליקויי בנייה ויכול לתת את הייצוג האיכותי ביותר. כמובן, תמיד יש להיעזר בבעלי  מקצוע המתמחים בתחום ומכירים אותו לעומק.

לחצו כאן לקבלת מידע נוסף בתחום עורך דין ליקויי בנייה

הפוסט ליקויי בנייה בריצוף הופיע ראשון בפ. רובינשטיין - משרד עורכי דין

למעשה, ליקויי בנייה הינם בין הגורמים המרכזיים בגינם פונים רוכשי דירות חדשות מקבלן אל בית המשפט. מדובר באחד הגורמים המרכזיים המסבים שאט נפש ותסכול גדול לרוכשי דירות הסובלים מליקויים שונים. בהיעדר היענות מצד הקבלן, פונים רוכשי הדירות אל בית המשפט במטרה לתבוע את המגיע להם. לעיתים רבות מדובר במקרים המעוררים בעיית התיישנות תביעות ליקויי בנייה, כאשר הליקוי המתגלה נוצר לפני שנים רבות והתגלה רק כעת או לחילופין, נוצר כעת כאשר המבנה עצמו עומד כבר שנים רבות.

החקיקה החדשה בתחום ליקויי בנייה

חוק המכר (דירות) קובע כי אחריות הקבלן תקפה למשך שלוש שנים מתום תקופת הבדק של בניין (ולמשך 20 שנים כשמדובר בליקויים קונסטרוקטיביים הקשורים ליסודות הבניין ויציבותו). תקופת הבדק משתנה מגורם אחד למשנהו (בין שנה אחת לשבע שנים) ולכן חשוב להכיר את הנתונים הספציפיים של כל פריט בדירה. הבעיה צצה כאשר הליקוי בבנייה מתגלה שנים לאחר קיומו, ומחריפה כאשר מדובר בחלקים שאינם גלויים לעין ולמעשה מסתתרים למשך שנים רבות מאחר ומדובר בפרטים החבויים בתוך הקונסטרוקציות או אפילו במבנה השלד, האלמנט המשמעותי ביותר בבניין.

באופן כללי קובעים דיני ההתיישנות תקופה של שבע שנים מיום מסירת הדירה לרוכש. יחד עם זאת, ניתן לעיתים להגיש תביעה שלא בהקשר של חוק המכר דירות (למשל תביעה בעילה של רשלנות הקבלן בביצוע הבנייה) וכך להאריך את תקופת ההתיישנות של תביעות ליקויי בנייה.

חשיבות הייצוג בתביעת ליקויי בנייה

רבים מתבלבלים בין תקופת הבדק והאחריות של הקבלן לבין תקופת ההתיישנות ולכן סבורים כי התיישנה תביעתם בגין ליקויי בנייה. במקרים אלו יש לפנות אל עורך דין ליקויי בנייה מנוסה, המתמצא בחוק ובסעיפים השונים על מנת להבטיח ייצוג הולם מול הקבלן ולקבל את הפיצויים המגיעים באמת.

הפוסט התיישנות תביעות ליקויי בנייה הופיע ראשון בפ. רובינשטיין - משרד עורכי דין

גישור בין כותלי בית המשפט וגישור חיצוני

יחד עם זאת יש לציין את קיומו של מנגנון גישור אשר מתקיים בתוך בית המשפט ואינו כרוך בתשלום. זהו הליך המסופק על ידי המערכת המשפטית ומטפל במקרים באופן כללי. אמנם, אין ההליך דומה לניהול גישור אישי מחוץ לכותלי בית המשפט אולם מדובר באופציה קיימת.

בכל הנוגע לנושא ליקויי בנייה בוררות מקצועית מבוצעת בשיתופם של מגשרים המאפשרים ניהול משא ומתן משותף. המגשר עצמו, שלא כמו בהליך משפטי או בוררות, אינו רשאי לפסוק עבור הצדדים, אלא לנהל בלבד ולסייע בהליך המשא והמתן.

הבורר, לעומתו, כן נותן פסק בוררות אותו לעיתים יש לאשר באמצעות בית המשפט. הליך הבוררות די דומה להליך בבית המשפט, רק שההליך מתנהל בפני בורר שנבחר על-ידי הצדדים או המתמנה על-פי מנגנון בוררות שנקבע על-ידי הצדדים מראש במסגרת הסכם.

לחצו לקבלת מידע נוסף על טיפול משפטי בתחום ליקויי הבניה

יתרונות הגישור

במקרים בהם גישור ליקויי בנייה משיג את מטרת ההסכמה ההדדית על פשרה משותפת, ייחתם הסכם אותו יש להגיש אל בית המשפט למטרת קבלת תוקף של פסק דין לגישור. הגישור מתבצע בהסכמתם של שני הצדדים וללא פסק דין מצד המגשר.  למעשה, הגישור הינו תהליך חיצוני ונפרד ואף אינו מהווה ראיה בבית המשפט האזרחי.

גישור ליקויי בנייה מתבצע באמצעות מגשר מקצועי במטרה להגיע להסכמה בנושא בו חל סכסוך בין הצדדים. במהלך הגישור מועלים רעיונות שונים לפשרה ומתגלה מידע העשוי להוביל לקבלת הסכם על פשרה זו. במקרים אחרים יחל גישור ליקויי בנייה דווקא בהוראה של בית המשפט טרם תחילת דיון או במהלכו.

ייחודיות קבלת הסכם באמצעות גישור

כוחו של הגישור הינו בחשיפת מקרים ונקודות רגישות בין הצדדים, אשר פתירתן וההתמודדות עמן יביאו לפתרון הסכסוך. באמצעות הקשבה משותפת ומעקב הדדי אחר התקשורת בין הצדדים המסוכסכים, בכוחו של המגשר להביא את חוסר ההסכמה בין הצדדים לידי פתרון מקצועי. בהתחשב בעובדה כי תביעה משפטית גוררת בעקבותיה טרחה מרובה, כאבי ראש ואינספור טרטורים, הליך הגישור יכול להביא לפתרון הבעיה בדרך משותפת ובהסכמה של שני הצדדים.

על מנת לממש את הזכויות אל מול קבלני הבנייה חשוב לפנות אל עורך דין מומחה ומנוסה בתחום ליקויי הבנייה ומתמצא בנושא על מנת שיוכל לכוון את רוכשי הדירה בתחום להשגת מטרתם.

הפוסט בוררות וגישור בעקבות ליקויי בנייה הופיע ראשון בפ. רובינשטיין - משרד עורכי דין

אם רכשתם דירה וגיליתם "הפתעות" לא נעימות או אם אתם עומדים לפני תהליך רכישת דירה ועדיין לא חתמתם על הרכישה באופן סופי, כדאי לכם לקרוא את הכתבה הבאה. על מנת להימנע מטרחה מרובה וכאבי ראש אינסופיים, על רוכשי דירות ללמוד כמה מהעיקרים החשובים ביותר. אחרי הכל, מדובר באירוע משמעותי בחיינו אשר מושקעים בו סכומים רבים ולא מעט מהתקוות, הציפיות והחלומות שלנו לעתיד. כדי שבאמת נוכל להגשים את חלומותינו באמצעות רכישת נכס, כדאי להכיר את התחום ונתנהל בו כהלכה.

אחד הנושאים הרגישים והבעייתיים ביותר בכל נכס הינו נושא ליקויי הבנייה. ליקויים אלו כוללים רטיבויות, סדקים, בעיות במערכות המים או הביוב, תכנון הנדסי לא נכון, מערכות חשמל שאינן עומדות בתקנים ועוד מגוון רחב של תקלות הפוגעות באיכות החיים של הדיירים והופכות אותם לסיוט מתמשך.  גילוי ליקויים לאחר השקעה של כמה מיליוני שקלים הינו חוויה מתסכלת, מאכזבת ובעיקר – מתישה. על מנת להיערך בחכמה לקראת תהליך הרכישה חשוב להכיר את התחום לעומקו ולהיוועץ באנשי המקצוע הנכונים.

רוכשי דירות לפני 2011

רוכשי דירות מיד שנייה שבניית דירותיהם הסתיימה עד לשנת 2011 או שחוזה המכירה נחתם לפני 2011 לא זכאים לתבוע את הקבלן מכוח חוק המכר. יחד עם זאת, כאשר קיים בחוזה סעיף "המחאת זכות" המעבירה לקונה את זכויותיו של המוכר לגבי קבלן הדירה ומאפשרת לו לתבוע אותו.

החדשות הטובות

החדשות הטובות הן שבתי המשפט בהחלט מחמירים עם קבלנים שאחראיים לליקויי בנייה ואם לא די בכך, החדשות היותר טובות הן כי גם על ליקויים בדירה שנבנתה לפני שנים מספר – ניתן לקבל פיצויים הולמים. כיום, האחריות לתיקונים בבניין חלה על הקבלן למשך 20 שנה אחרי בניית המבנה, גם במקרים בהם המבנה החליף בעלים. במקרים אלו יכולים גם הבעלים הבאים של המבנה לתבוע את הקבלן כאשר מתגלים ליקויים וטרם חלפו 20 שנה מתאריך בניית המבנה.

רפורמה חוקית בכנסת

מבחינה חוקית, מאז שנת 2011 דנה הכנסת בניסיונות לתקן את חוק המכר ולהעביר את נטל ההוכחה על ליקויים יסודיים במבנה אל הקבלן. כיום אין פסיקה משמעותית בתחום. אחריות זו חלה למשך לא פחות מ-20 שנים קדימה. לאחר אי אילו תלונות שהגיעו אל משרד השיכון ואל המועצה לצרכנות בשנים האחרונות, עדיין לא התקבלו התיקונים בחוק אף על פי שהם מהווים בסיס לרפורמה צרכנית משמעותית בקרב רוכשי דירות.

הפוסט אחריות קבלן כלפי ליקויי בנייה הופיע ראשון בפ. רובינשטיין - משרד עורכי דין

ת.א. 18508-02-11 כורם נ' דה סביליה ואח', ניתן ביום 26.2.2015 ע"י בית משפט השלום בחיפה.

עובדות:

1. התובעים הם חלק מקבוצת רכישה אשר התארגנה לבניית בית משותף ברחוב התיכון 35 בחיפה (להלן: "הבית" או "הבניין"). ביחד איתם היו שלוש משפחות נוספות (להלן: "הרוכשים" או "השותפים").

2. לטענת התובעים, היוזם, המתכנן, המפקח העליון והמפקח הצמוד על כל הליך הבנייה היה הנתבע מס' 1, האדריכל מר יצחק דה סביליה (להלן: "הנתבע מס' 1"). לא זו בלבד שהוא היה היוזם, הוא היה גם זה אשר המליץ והביא את קבלן הבנייה הראשון (שהוחלף אח"כ באחר) והוא אשר דאג להפנות את התובעים ביחד עם הרוכשים האחרים אל עוה"ד שמיר אשר דאג לצד המשפטי, דהיינו – החוזים הקשורים להקמת הבניין/

3. הנתבע מס' 2, מר יוסי חכמה (להלן: "הנתבע מס' 2"), נשכר ע"י התובעים והדיירים האחרים להשתתף בפיקוח על המשך הבנייה, ונכשל בתפקידו אף הוא ועל כן הוגשה התביעה גם כנגדו.

4. התקדמות העבודות נתקלה בקשיים רבים, היו שינויים שונים בתוכניות, לטענת התובעים ללא הסכמתם. שינויים אלו הביאו להקטנת שטח הדירה של התובעים מחד, הגדלת הוצאות מאידך, עיכובים ניכרים בלוח הזמנים ונזקים כספיים ונפשיים לתובעים. בסופו של דבר הבית נבנה באמצעות קבלן אחר.

התובעים נאלצו להיכנס לדירתם עוד לפני שהתקבל טופס 4 ומבלי שהייתה מעלית תקינה.

5. התובעים תולים את האשם בשני הנתבעים. הנתבע מס' 1 אשר היה היוזם, המתכנן, המגיש את הבקשות להיתר, פיקוח עליון ופיקוח צמוד, נכשל בכל תפקידיו ובכלל זה באחריות לעמידת הקבלנים בלוח הזמנים, ליקויי בנייה חמורים וקבלת כל האישורים הנדרשים לצורך קבלת טופס 4. יתר על כן, לדעת התובעים, הנתבע מס' 1 אשם בכך שאין ביכולם יותר לתבוע את הקבלן הראשון על נזקיו, היות ולא דאג לכך כי לקבלן הראשון יהיה ביטוח, למרות שבהסכם ביניהם היתה זו חובתו לעשות כן.

הנתבע מס' 2, אשר נשכר ע"י התובעים והדיירים האחרים להשתתף בפיקוח על המשך הבנייה, נכשל בתפקידו אף הוא ועל כן הוגשה התביעה גם כנגדו.

6. אחת הטענות העיקריות של התובעים כנגד נתבע 1, הינה כי הוא היה זה אשר היה גם יוזם הפרויקט וכי מכוח היותו היוזם מוטלות עליו חובות עפ"י החוק, הן חוק המכר דירות והן חוקי הבטיחות בעבודה למיניהם.

בית משפט השלום פסק:

1. אינני מקבלת את הטענה כי הנתבע 1 היה היזם כמשמעותו בחוק המכר דירות. אומנם היה הוא "רוח חיה" בהקמת הפרויקט, אך התובעים הצטרפו למעשה לקבוצת רכישה אשר נוסדה עוד קודם להצטרפותם, ומשכך אין תחולה לחוק המכר דירות על המקרה דנן.

2. בע"א 6341/12 יהלומית פרץ עבודות בניין ופיתוח בע"מ נ' טלי ויצחק צבי ואח' (27.1.14) נאמר ע"י כבוד השופט רובינשטיין: "כל המעורבים בהקמת בניין ראוי שיהיו ערים לכובד אחריותם כלפי מי שיגורו בו (אחריות שלעיתים תהא כרוכה בפיקוח נפש חלילה, ולפעמים תלבש גם פנים פליליות), על-ידי הקפדה בשבע עיניים על הוראות הדין, על התכנון ועל הביצוע".

3. בע"א 878/06 דב טרויהפט נ' דוד עטיה ואח' (4.1.09) נאמר ע"י כב' השופט דנצינגר ובהפנייה לפסקי דין קודמים כי על מפקח העל, גם אם אין הוא מפקח צמוד, להסב תשומת ליבו של מזמין העבודה כי עליו לדאוג למפקח צמוד ולמנהל עבודה ואם לא עשה כך מזמין העבודה הרי חובה על מפקח העל לעשות זאת בעצמו.

4. מי שלקח על עצמו למלא תפקיד של פיקוח עליון, חב חובת זהירות קונקרטית כלפי אלה אשר עלולים להיפגע אם לא מילא כראוי את חובת הפיקוח, ובהם העובדים באתר הבנייה עליו הוא מפקח. כאמור, על ממלא התפקיד של פיקוח עליון, בין היתר, להסב את תשומת לבו של מזמין העבודה לצורך בפיקוח צמוד ובמנהל עבודה כשיר. מדובר באמצעי זהירות פשוטים יחסית, המתמצים בהפניית תשומת לבו של המזמין לכך.

5. הן הנתבע 1 והן הנתבע 2 היו מפקחים צמודים על הקמת הפרוייקט. יתרה מכך, אם ראו הנתבעים עצמם, אחד כמפקח עליון ואחד כמפקח צמוד ושניהם כאחד לא הצליחו להביא לכך שהפרוייקט התקדם כראוי או כי הקבלן לא מבצע את התוכניות אשר ניתנו לו ו/או לא נשמע להוראות, היה עליהם לנקוט בצעדים המתאימים ולהתריע בפני לקוחותיהם (דהיינו – הרוכשים) כי אין הם מצליחים לבצע עבודתם כראוי, וגם אם האשמה כולה היתה מבחינת הביצוע על הקבלן מחד, ומאידך על הרוכשים אשר לא העבירו כספים במועד, אין הם יכולים לרחוץ בנקיון כפיהם.

הפוסט גם רוכשי דירה בקבוצת רכישה זכאים לפיצויים בגין ליקויי בנייה ועגמת נפש ובגין איחורים במסירת הדירות הופיע ראשון בפ. רובינשטיין - משרד עורכי דין

זוגות רבים מגלים כי גם הקבלנים המקצועיים והמנוסים ביותר, אלו אשר התגאו בעבודות ובניסיון של שנים רבות – יכולים לחטוא בבנייה לקויה. לעיתים מדובר בטעויות אנוש ולעיתים בניסיון לחסוך באיכות הבנייה תוך שימוש בחומרים זולים. אולם גם טעויות יש לתקן. ליקויי בניין יכולים לגרום לעוול רב לדיירי הבית באם אינם מתוקנים כראוי.

ליקויי בנייה יכולים להיות מסוגים רבים ושונים: גימורים ברמה נמוכה, דלתות לא מתאימות לבית, בעיות בהתקנה של מערכות שונות ועוד. ליקויי הבנייה, במקרים רבים, מתגלים למעשה רק לאחר מסירת הדירה ולאחר שהכסף כבר הועבר זה מכבר אל הקבלן, והדיירים מוצאים את עצמם בין הפטיש לסדן: מול מערכות בעייתיות וקבלן שלא תמיד מוכן לתקן את כל הדרוש תיקון, או שלא מצליח לתקן כנדרש או שלא באמת מנסה לתקן כנדרש.

מהם ליקויי בנייה?

ליקויי בנייה מתחלקים לסוגים שונים: ליקויים שניתן לתקן כגון ליקויים בריצוף, באיטום, בצנרת וכיוצא באלו, וליקויים שלא ניתן לתקנם – אלו יכולים להיות קירות עקומים, מסדרונות צרים מדי ועוד. במקרים בהם לא ניתן לתקן את הליקוי ובמקרים בהם לדירה נגרם נזק קבוע כתוצאה מליקוי כלשהו – יש לקבוע עלות או מדד לירידת הערך של הדירה.

בהקשר זה חשוב לציין, כי מומלץ מאוד לרוכשי דירה מקבלן לבדוק את הדירה עוד בטרם מסירתה הרשמית לידיהם (ובמידה והקבלן אינו מאפשר זאת, אזי יש לבצע בדיקה מיד עם קבלת הדירה ולפני הכניסה בפועל). אמנם אין חובה חוקית לעשות כן, אולם במקרה ומאותרים ליקויי בנייה שונים ניתן ומומלץ לפעול מיידית מול הקבלן באמצעות עורך דין ליקויי בניה וכך למנוע ממנו טענות התחמקות שונות כגון טענות התיישנות, טענות לאשמת הרוכשים ביצירת הליקוי ועוד כהנה וכהנה טענות שונות ומתחמקות.

הפוסט ליקויי בניה נפוצים הופיע ראשון בפ. רובינשטיין - משרד עורכי דין

בעלי נכסים אשר רכשו את נכסיהם מקבלן וגילו תופעות של רטיבות בבית, יכולים לדרוש את תיקון הליקוי בניה, ובמידה והקבלן לא מתקן או שתיקוניו הם תיקונים כושלים, או אז זכאים הם לפיצוי מלא עפ"י עלות התיקון הנדרש ולפיצויי עגמת נפש גבוהים. בעלי דירות הסובלים מרטיבות יכולים לדרוש ביצוע תיקון על ידי הקבלן באופן מידי ואילו זה מחויב לתקן את התקלה, וככל שהקבלן לא יעשה כן באופן מיידי, תוכלו אף לדרוש פיצויים כספיים וזאת אף מעבר לפיצויים בגין עלויות התיקונים אותם יש לבצע באופן מיידי.

על פי החוק מחויב הקבלן למצוא פתרון לבעיית הרטיבות בתוך מינימום הזמן האפשרי וכדברי החוק – תוך זמן סביר. חשוב לדעת כי ישנם מקרים בהם הרטיבות אינה גורמת לבעיות משמעותיות בהווה אולם עלולה להחמיר ולגרום לבעיות רציניות בעתיד. לפיכך אין להזניח בעיות רטיבות – לא בטווח המידי ולא בטווח הארוך. יש לטפל בבעיות אלו באופן מהיר על מנת להימנע מהחרפה של המצב. במקרים רבים התיקון כלל אינו יקר אולם קבלנים רבים יתנערו מאחריות לביצוע התיקון. קבלנים אחרים יעדיפו למרוח את הזמן ולא לבצע את התיקון באופן המידי עד אשר יתייאשו הרוכשים.

יש לזכור כי במקרים בהם הקבלן מתעכב עם ביצוע התיקון, נמרח אתו או לא מוכן לבצעו, אזי הפיצויים יהיו גבוהים ורציניים יותר. לא קל להעריך מה יפסוק בית המשפט, אולם בכל מקרה בו ישנה רטיבות חשוב לפנות אל עורך דין על מנת להבטיח כי המקרה יטופל בצורה המקצועית ביותר. אם פניתם אל הקבלן ולא קיבלתם מענה, אם פניתם אל הקבלן וזה התחמק או אם בכל מקרה הטיפול במקרה מתעכב, זכותכם המלאה לדרוש מהקבלן פיצויים גבוהים יותר ויותר עפ"י משף העיכוב.

חשוב לזכור ולדעת, כי בכל מקרה של רטיבות או ליקויי בנייה אחרים שבאחריות הקבלן – הקבלן מחויב להעמיד את שירותיו לרשות הרוכשים ולבצע תיקון מקצועי וראוי בתוך זמן סביר.

הפוסט בעיות רטיבות כתוצאה מליקויי בניה של קבלן הופיע ראשון בפ. רובינשטיין - משרד עורכי דין

חשוב לדעת כי החוק מציין תקופה מדויקת בה הקבלן הוא האחראי על ביצוע התיקונים השונים בדירה ובבניין ועל תקינות המערכות השונות בהם. ליקויים שונים זוכים לתקופות אחריות משתנות, הנעות בין 4 שנים ועד 10 שנים (ובנסיבות מסוימות גם יותר). כך או כך חשוב לקרוא היטב את החוזה ולהכיר את סעיפי האחריות השונים כמו גם את משמעויות הליקויים האפשריים בבית. באופן כללי ניתן לחלק את הליקויים לכמה קטגוריות מרכזיות:

סוגי ליקויים שונים וקביעת החוק בנושאים אלו

ליקויים קלים זוכים לאחריותו של הקבלן מרגע מסירת הדירה ועד לתום 4 שנים מהמסירה לקונה. בגין ליקויים חמורים יותר יכולה תקופת אחריות הקבלן להגיע עד ל- 10 שנים מיום המסירה (ובנסיבות מסוימות גם מעבר לכך). במקרים אחרים עלולה להתגלות אי התאמה יסודית בדירה. אי התאמה יסודית הינה כזו הכוללת ליקויים בחלקי הבניין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבניין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו – ליקויים אלו נחשבים לליקויים חמורים במיוחד, ובנסיבות אלו אחריות הקבלן תגיע גם ל- 20 שנים ממועד מסירת הדירה לרוכשים.

יחד עם זאת, לפני כל דרישה לפיצויים, יש לציין כי החוק מחייב את הקונה לתת למוכר הזדמנות לתקן את הנזק שנגרם. הזדמנות זו עומדת בבסיס ההתקשרות בין הקונה למוכר. המוכר מצידו מחויב לתקן את התקלה בתוך הזמן הסביר והנדרש לשם כך.

ולפני סיום חשוב לציין, כי האמור לעיל עוסק אך ורק בתקופת האחריות וההתיישנות לפי חוק המכר (דירות), וכי לרשות רוכשי הדירות עומדות גם עילות תביעה נזיקיות שונות (כגון רשלנות, הפרת חובה חקוקה וכד'). עילות אלו, בנסיבות מסוימות, יאפשרו את הארכת תקופת אחריות הקבלן מעבר לתקופות בהן עוסק מאמר זה. ואף על פי כן, מאוד לא מומלץ להתמהמה עם הטיפול ו/או התביעה באמצעות עו"ד ליקויי בניה מומחה נגד הקבלן בעניין, שכן עדיף ששאלת ההתיישנות לא תעלה לדיון כלל וכלל, כיוון שאם תעלה אזי ייאלצו הרוכשים להתמודד עם מכשול נוסף בדרך למיצוי זכויותיהם מול הקבלן.

הפוסט מה עושים שפתאום החלו ליקויי בניה בדירה שנרכשה לפני שנים הופיע ראשון בפ. רובינשטיין - משרד עורכי דין

עת"מ 1311/07 רובינשטיין ואח' נ' עיריית רעננה, ניתן ביום 16.10.2007 ע"י בית המשפט לעניינים מנהליים בתל-אביב.

עובדות:

1. העותרים הם בעלים משותפים של חברה פרטית שהחזיקה בשכירות חנות בקניון ברעננה וניהלה שם מסעדה.

2. החברה צברה הפסדים וחובות כספיים ולפיכך הפסיקה את פעילותה. כיוון שהחברה נותרה חייבת חובות ארנונה לרשות המקומית הופנתה אל כל אחד מן העותרים דרישת תשלום של מלוא חוב הארנונה בהתאם להוראות סעיפים 4 ו-5 לפקודת המיסים (גביה). ההודעות היתרו בעותרים שאם לא ישולם החוב במלואו יינקטו הליכי גביה מנהליים.

3. דרישת חוב הארנונה של החברה מן העותרים מבוססת על הוראת סעיף 8[ג] לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב) תשנ"ג – 1992 (להלן: "חוק ההסדרים"), לפיו ניתן לגבות חוב ארנונה סופי (חוב ארנונה שחלף לגביו מועד להגשה, ערר או ערעור או ניתנו בו פסק דין או החלטה חלוטים) בגין נכס שאינו משמש למגורים ומוחזק בידי חברה פרטית מבעל השליטה בחברה הפרטית אם התקיימו נסיבות מיוחדות המנויות בסעיף.

4. העותרים טענו, בין היתר, כי סעיף 8[ג] לחוק ההסדרים מאפשר גבייה מבעלי השליטה בהליכי תביעה אזרחית בלבד ולא בהליכים מנהליים.

5. עתירה זו מעוררת את שאלת חוקתיותה של הזכות לדרוש מבעל חברה את פירעון חובות הארנונה של החברה וכן את שאלת היקפה של זכות הדרישה האמורה.

בית המשפט לעניינים מנהליים פסק:

1. הירידה אל קניינם של בעלי השליטה בחברה פרטית אפשרית כאשר מתברר שהחברה העבירה לבעלי השליטה נכס מנכסיה בלי תמורה (בנסיבות של העברת נכסים בתמורה חלקית אפשרות הירידה אל קניינו של בעל השליטה מצטמצמת באופן יחסי לפער שבין התמורה המלאה לתמורה החלקית).

2. העותרים טוענים שהנסיבה של העברת נכס של החברה שלא בתמורה לידיהם לא התקיימה.

3. מן המסמכים שצרפו העותרים לעתירתם עולה לכאורה שטענת העובדה שלהם נכונה. אולם, גם אם תאמר שהראיות להוכחת טענת העובדה הזו אינן מספיקות או שבית משפט זה איננו בית משפט מוסמך לקבוע עובדות ממין זה, גם אז תתעורר השאלה היכן, באלו דרכים, על פי איזה מנגנון תתברר טענת העובדה הזאת. שכן אם הטענה נכונה היא שומטת את הקרקע מתחת לפני האפשרות לגבות את חוב החברה מבעלי השליטה.

4. לא מצאתי בחוק ההסדרים מנגנון מתאים לברור הטענה העובדתית. דרישת קיומו של המנגנון היא מאושיות הצדק הטבעי. שאם לא תאמר כך, מכתב הדרישה שיצא מגובה המס מטעם העירייה לנקיטת הליכים מנהליים בהתאם לפקודת המיסים (גבייה) הוא החלטה של רשות מנהלית החותכת עובדות בלי כל יכולת להשיג עליהן. הדבר אינו מתיישב עם שיטתנו המשפטית.

5. בעקרון ניתן לקיים הליכי גביה מנהלית כנגד בעלי השליטה. אולם מקום שבעל השליטה  מבקש להתגונן כנגד דרישת התשלום בטענות של עובדה שאינן כלולות בעילות הערר לפי חוק הרשויות המקומיות, מן ההכרח לאפשר לו לערוך טענותיו בהליך שיפוטי ראוי. על כן בנסיבות כאלה אפשר לתבוע את החוב מבעלי השליטה רק בהליך של תביעה אזרחית ולא בהליך גבייה מנהלית.

ראו גם: הפחתת ארנונה

הפוסט אפשר לתבוע חוב ארנונה של חברה מבעלי השליטה בה רק בהליך של תביעה אזרחית ולא בהליך גבייה מנהלית הופיע ראשון בפ. רובינשטיין - משרד עורכי דין